임대차 기간 중 집주인이 바뀌어도 보증금 반환 책임이 누구에게 있는지는 임차인의 대항력과 소유권 이전 시점에 따라 달라집니다. 집을 인도받고 주민등록을 마쳤다면 대항력이 생기는 시점을 먼저 확인해야 합니다.
대항력을 갖춘 임차인이라면
주택을 인도받고 주민등록을 마친 임차인은 두 요건을 모두 갖춘 다음 날부터 제3자에게 임대차를 주장할 수 있습니다. 이 상태에서 주택 소유권이 이전되면 새 소유자가 임대인의 지위를 승계하고, 통상 보증금 반환 의무도 부담합니다. 계약서를 다시 쓰지 않았다는 이유만으로 기존 임대차가 사라지는 것은 아닙니다. 다만 소유권 이전 전에 대항력을 갖췄는지, 임차권등기 등 별도 사정이 있는지 확인해야 합니다.
확인할 자료와 주의할 점
등기부등본으로 소유권 이전일을 확인하고, 전입신고일과 실제 입주일을 계약서·전입세대 관련 자료 등과 대조하세요. 확정일자는 우선변제권과 관련된 요건으로, 그것만으로 대항력이 생기는 것은 아닙니다. 새 소유자가 계약서를 다시 작성하자고 해도 보증금 액수, 만기, 기존 계약의 효력에 어떤 변화가 생기는지 살펴본 뒤 서명해야 합니다. 대항력 취득 전 소유자가 바뀌었다면 책임 주체가 달라질 수 있어 계약 경위와 등기 시점을 함께 따져야 합니다.
자주 묻는 질문
확정일자만 받아 두면 새 집주인에게 보증금을 청구할 수 있나요?
확정일자만으로는 부족합니다. 주택 인도와 주민등록을 갖춰 대항력이 발생했는지, 그 시점이 소유권 이전보다 앞서는지 확인해야 합니다.
새 집주인이 보증금 반환을 거부하면 어떻게 하나요?
임대차계약서, 보증금 지급 자료, 주민등록 및 소유권 변동 자료를 정리해 책임 관계를 확인하세요. 대항력 유무가 불분명하거나 당사자 사이에 다툼이 있으면 구체적인 사실관계에 따라 법률 검토가 필요할 수 있습니다.