월세를 한 번 늦게 냈다고 곧바로 계약이 끝나는 것은 아닙니다. 주택 임대차에서는 연체 횟수만 세기보다, 밀린 차임의 합계가 얼마인지와 임대인의 해지 의사표시가 있었는지를 살펴야 합니다.
기준은 ‘두 달’이 아니라 두 기분의 차임
민법 제640조에 따르면 건물 임차인이 차임을 연체해 그 금액이 2기의 차임액에 이르면 임대인은 계약을 해지할 수 있습니다. 월세를 매달 내는 계약이라면 통상 두 달치 월세에 해당하는 금액이 기준입니다. 반드시 두 달 연속으로 밀려야 하는 것은 아니며, 연체한 금액이 누적되어 기준에 이르는지가 중요합니다. 지급 주기가 분기별이라면 ‘기’는 계약상 차임 지급 기간을 뜻하므로 월세 계약과 기준이 달라질 수 있습니다.
해지와 갱신 거절은 구분해야
연체액이 기준에 이르렀다고 계약이 자동으로 종료되는 것은 아닙니다. 임대인이 해지 의사를 표시해야 하며, 분쟁을 막으려면 문자나 내용증명 등으로 통지 내용과 도달 사실을 남기는 편이 좋습니다. 한편 임대차 기간이 끝날 때 갱신을 거절하는 사유에도 2기분 차임액에 해당하는 연체가 규정되어 있습니다. 해지 문제와 갱신 거절 문제는 발생 시점과 법적 효과가 다르므로, 계약 종료 통지를 받았다면 연체 내역과 통지 시점을 함께 확인해야 합니다.
자주 묻는 질문
질문 1. 월세를 연속해서 밀리지 않았어도 해지될 수 있나요?
네. 연체가 이어지지 않았더라도 미납액이 누적되어 2기분 차임액에 이르면 해지 사유가 될 수 있습니다. 실제 납부일과 금액을 기록해 두세요.
질문 2. 보증금이 있으니 월세를 내지 않아도 되나요?
보증금이 있다는 이유만으로 임차인이 월세 지급을 일방적으로 중단할 수 있는 것은 아닙니다. 미납 월세는 계약 종료 때 보증금에서 정산될 수 있지만, 그 전까지의 연체가 해지 사유가 될 가능성은 별도로 살펴야 합니다.